Жилищный и земельный юрист в Воронеже

Продажа квартиры не облагается налогом, если недвижимость находится в собственности более пяти лет. Однако есть исключения, когда достаточно трехлетнего владения:

* Приватизированное жилье
* Квартира, полученная в наследство или по дарению от близкого родственника
* Жилье, переданное по договору ренты с пожизненным содержанием
* Единственное жилье собственника

Для семей с детьми есть дополнительная льгота: при продаже старой квартиры и покупке новой, большей по площади или кадастровой стоимости, налог не уплачивается, независимо от срока владения проданной квартирой. Эта льгота действует с 2022 года.

Срок владения исчисляется с момента регистрации права собственности в Росреестре, а не с даты договора купли-продажи. При продаже до истечения срока владения придется уплатить налог 13% (или 15% при доходе свыше 5 млн) и подать декларацию 3-НДФЛ.

С 1 марта 2026 года владельцы участков обязаны уничтожать борщевик. За нарушение грозит штраф: для граждан — от 20 до 50 тысяч рублей, для юрлиц — до 700 тысяч рублей (ст. 8.7 КоАП РФ). Сок борщевика вызывает ожоги и аллергические реакции.

С 1 января 2026 года отменен мораторий на штрафы для застройщиков. Дольщики могут получать неустойку за просрочку сдачи жилья.

Неустойка рассчитывается по формуле: цена квартиры количество дней просрочки ключевая ставка ЦБ / 365. Например, при стоимости квартиры 10 млн рублей, задержке в 6 месяцев и ставке 16% неустойка составит 1,92 млн рублей.

Для взыскания неустойки нужно направить застройщику письменную претензию и, в случае отказа, подать иск в суд. В суде можно также потребовать штраф (половина от суммы), возмещение судебных издержек и компенсации морального вреда.

Не подписывайте соглашения о продлении сроков сдачи, иначе потеряете право на неустойку. Будьте внимательны при электронном подписании документов.

В России возможна ускоренная регистрация прав на недвижимость за один день. Для этого все документы должны быть поданы в полном объеме и оплачена госпошлина в двойном размере (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ).

Ускоренная регистрация доступна:

* Физическим лицам при ипотеке, купле-продаже или дарении квартиры в простой письменной форме (без публичных торгов).
* Юридическим лицам при ипотеке и регистрации недвижимости в простой письменной форме.

Документы можно подать через МФЦ или онлайн через портал госуслуг или сайт Росреестра.

Собственники квартир в России могут получить штраф за сильный запах краски из квартиры, повышенный шум и хранение стройматериалов в подъезде.

Поводы для проверок — жалобы соседей. Роспотребнадзор проверяет материалы, проветривание и условия эксплуатации жилья. Штраф за запах краски — от 500 до 1000 рублей.

Хранение вещей в подъезде может привести к штрафу от 5000 до 15000 рублей или предупреждению.

Перед покупкой квартиры важно проверить продавца на наличие финансовых проблем. Используйте открытые источники и запрашивайте необходимые документы.
1. Проверьте наличие исполнительных производств на сайте ФССП.
2. Изучите сведения о банкротстве в Едином федеральном реестре.
3. Запросите у продавца документы о статусе ИП, руководителя или участника компании.
4. Проверьте через Картотеку арбитражных дел наличие судебных споров и долгов.
Особое внимание уделите долгам в делах о банкротстве. Избегайте сделок с банкротами или лицами с заявлениями о банкротстве.
Тревожные сигналы:
Множественные непогашенные исполнительные производства.
Судебные разбирательства, где продавец — ответчик.
Недвижимость в залоге у третьих лиц.
Изучите историю объекта и предыдущих владельцев. Убедитесь в отсутствии неисполненных обязательств продавца, обременений на объекте и нотариального согласия супруга на продажу.
При обнаружении долгов тщательно взвесьте целесообразность покупки. В договоре зафиксируйте гарантии платежеспособности продавца, отсутствие обременений и обязательств. Расчеты лучше проводить безналично, указав реквизиты договора. Дополнительно проведите независимую оценку рыночной стоимости объекта.

Оформить прописку на даче можно только при условии, что дом признан жилым. В садовых домиках прописка не предусмотрена.

Местоположение дома — в СНТ или в деревне — не влияет на возможность прописки. Для этого нужно обратиться в МФЦ с необходимыми документами.

Если дом находится в СНТ, сначала нужно присвоить ему адрес. Для этого необходимо подать заявление в администрацию населенного пункта. Это можно сделать дистанционно через официальный сайт местного правительства.

Процесс присвоения адреса обычно проходит быстро, и уже через несколько дней можно получить необходимый адрес. После этого можно подавать документы на регистрацию в МФЦ.

Прописка в таком доме может быть как постоянной, так и временной.

Многие граждане оформляют постоянную прописку на даче, если продают городскую недвижимость, чтобы иметь возможность получать социальные выплаты. Без прописки это может быть затруднительно, так как придется обращаться в суд.

Покупка квартиры в новостройке — это всегда риск. Вот ключевые аспекты, которые помогут оценить надежность застройщика:

1. Репутация и опыт: Изучите предыдущие проекты компании, отзывы покупателей и пообщайтесь с собственниками. Важно, чтобы застройщик имел опыт работы в вашем регионе и не переходил из эконом-класса в премиум.
2. Финансовое состояние: Проверьте ИНН или ОГРН компании через выписку из ЕГРЮЛ. Убедитесь, что компания не в стадии ликвидации или банкротства, а руководитель не конкурсный управляющий. Коды ОКВЭД должны относиться к строительству.
3. Реалистичность сроков: Ориентируйтесь на дату передачи ключей в договоре долевого участия, а не на рекламу. Посетите строительную площадку, чтобы оценить прогресс.
4. Судебная и финансовая история: Проверьте наличие судебных споров на сайтах арбитражных судов. Регулярные суды с подрядчиками или банками могут указывать на проблемы.
5. Прозрачность сделки: Вся сумма должна идти на эскроу-счет сразу после оплаты. Внимательно изучите ДДУ на наличие скрытых штрафов, ограничений по неустойке и двусмысленных формулировок. Покажите договор юристу.

Покупка квартиры, ранее переданной по договору дарения, сопряжена с юридическими рисками. Договор дарения легче оспорить, чем договор купли-продажи, так как он безвозмездный и часто заключается внутри семьи.

В случае оспаривания дарения право собственности может быть аннулировано, а недвижимость возвращена дарителю или включена в конкурсную массу при его банкротстве. Это может произойти, даже если новый владелец добросовестен.

Оспаривание часто происходит по основаниям ГК РФ, включая недееспособность дарителя или притворный характер сделки. Финансовый управляющий может оспорить безвозмездные сделки, совершенные за 1−3 года до банкротства.

Для снижения рисков покупателю следует проверять историю объекта: обстоятельства дарения, финансовое положение дарителя, наличие семейных конфликтов и проблем со здоровьем. Особое внимание нужно уделять недавно заключенным договорам дарения, так как в первые годы после оформления выше вероятность судебных споров.

Многодетные семьи с тремя и более детьми могут получить бесплатный земельный участок. Основные условия: российское гражданство всех членов семьи, постоянная регистрация в регионе, отсутствие других участков, совместное проживание детей с родителями, оформление участка в общую собственность детей. Размер участка варьируется в зависимости от региона (обычно 6−15 соток), а оформление возможно через «Госуслуги», МФЦ или местные органы. В крупных городах очередь может быть длинной, в сельской местности процесс идет быстрее. В некоторых регионах возможна денежная компенсация вместо участка.
Герои России, Герои Советского Союза и полные кавалеры ордена Славы имеют право на бесплатный земельный участок без торгов. Размер участка — не менее 20 соток в городе или поселке и 40 соток в селе. Земля предназначена для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества. С 2024 года это право распространяется на их наследников.
Военные-контрактники, служащие за границей, на Крайнем Севере или ветераны боевых действий имеют право на первоочередное получение земельных участков. В некоторых регионах земля предоставляется бесплатно. Ветераны также могут арендовать участки для садоводства и огородничества без торгов.
Пострадавшие от боевых действий, природных или техногенных катастроф могут получить бесплатный земельный участок в том же регионе. Новый участок не может превышать прежний более чем на 15%. Старый участок остается в собственности.
Участники программы добровольного переселения соотечественников (репатрианты) могут бесплатно получить земельный участок для ИЖС, ЛПХ или крестьянско-фермерского хозяйства. В Кемеровской области репатрианты также имеют право на аренду участков под ИЖС без торгов.
Участники программ «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар» получают землю в безвозмездное пользование. Через 4,5 года участок можно приватизировать. Срок сокращается, если на участке построен дом или взят заем под ИЖС.
Другие категории граждан
Бесплатно получить землю могут представители региональных программ, определенных профессий (врачи, учителя), малого и среднего бизнеса, а также те, кто осваивает бесхозный участок в течение 18 лет. Однако такой способ рискован из-за возможности претензий со стороны законного владельца.

Российское законодательство предусматривает уплату НДФЛ при продаже недвижимости. Налог обязателен, если объект находился в собственности менее 5 лет (в особых случаях — менее 3 лет), а доход от продажи превысил расходы на приобретение. Если доход меньше расходов, налог не возникает, но требуется подать декларацию с подтверждающими документами.

Уплачивать налог и подавать декларацию не нужно, если жилье было в собственности более установленных сроков. Также освобождаются от налога семьи с двумя и более детьми, если они улучшают жилищные условия, приобретая жилье большей площади или кадастровой стоимости в течение года продажи или до 30 апреля следующего года.

Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс, уточняющие условия применения налоговых льгот. Недвижимость должна находиться в собственности непрерывно для получения льготы. Льгота распространяется на семьи, у которых в собственности не более 50% доли в другом жилье с кадастровой стоимостью выше приобретаемого. Поправки учитывают детей, признанных судом недееспособными, и детей, родившихся до 30 апреля следующего года, при улучшении жилищных условий.

Имущественный вычет предоставляется при продаже и покупке недвижимости. Рассмотрим основные виды, условия и способы его получения.
1. Реализация недвижимости
При продаже недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет (в особых случаях — пяти лет), вычет составляет:
* до 1 млн руб. — для жилья, земли, дач;
* 250 000 руб. — для другой недвижимости.
Вычет уменьшает налогооблагаемую базу. Если продано несколько объектов, вычет применяется совокупно.
Вместо вычета можно уменьшить доход на затраты, включая маткапитал.
2. Покупка недвижимости
Вычет на покупку недвижимости предоставляется в размере фактически понесенных расходов, но не более 2 млн руб. (один раз в жизни). Вернуть можно НДФЛ, уплаченный за три последних года.
Вычет по процентам по ипотеке составляет до 3 млн руб. (для кредитов после 2014 года). Вернуть можно проценты за три предыдущих года или ежегодно.
Вычет не предоставляется при покупке у взаимозависимых лиц (кроме родственников супруга).
Как получить вычет у работодателя
Работодатели предоставляют вычет по затратам на покупку жилья и погашение процентов по ипотеке. Для этого нужно подать заявление, копии документов и уведомление от ФНС. Вычет начинается с месяца подачи документов.
Как получить вычет через ФНС
Через ФНС вычет можно получить по окончании года. Для этого нужно подать:
* декларацию 3-НДФЛ;
* документы, подтверждающие расходы (чеки, выписки, договоры);
* заявление о распределении вычета (при покупке в совместную собственность).
Для онлайн-заявления через личный кабинет налогоплательщика нужно:
1. Войти (через «Госуслуги», ФНС или электронную подпись).
2. Выбрать раздел «Вычеты».
3. Указать расходы и налоговый период.
4. Приложить сканы подтверждающих документов.
Некоторые вычеты можно получить в упрощенном порядке, подписав заявление, заполненное ФНС на основании данных о доходах и расходах.

Нарушение правил утилизации отходов на загородных участках может повлечь за собой штрафы до 3 тысяч рублей.

Садоводческие объединения обязаны создать специальные места для сбора мусора, расположенные не ближе 20 метров от границ участков. Эти площадки должны быть оснащены до 8 контейнеров с крышками или до 12 контейнеров для раздельного сбора отходов. Выбрасывать мусор за пределы участка, закапывать его или оставлять в непредназначенных для этого местах запрещено категорически.

Органические отходы рекомендуется компостировать, при этом следует избегать включения в компост мяса, молочных продуктов, жиров и больных растений. Компостная куча должна находиться на расстоянии не менее 20 метров от водоёмов, быть накрыта крышкой и иметь дренажную систему.

Строительный мусор допускается использовать повторно, а остальные отходы должны вывозиться специализированными компаниями.

С сентября 2025 года будет запрещено размещать растительные отходы на обычных мусорных площадках.

Обычно отключение услуг возможно при задолженности, превышающей два месячных платежа. Расчёт ведётся по нормативам потребления (постановление №354). Даже при наличии счётчиков могут использоваться усреднённые показатели.

Приостанавливают подачу электроэнергии, горячей воды, газа и частично канализации. Однако отопление и холодное водоснабжение в многоквартирных домах отключать запрещено.

Сначала должнику направляют уведомление о погашении долга в течение 20 дней. При отсутствии оплаты может последовать повторное предупреждение за три дня до отключения. Отключение должно быть соразмерным долгу, а управляющая компания может предложить рассрочку.

Приостановка подачи ресурса не должна угрожать жизни и здоровью людей. После погашения долга или заключения соглашения о реструктуризации подача услуг возобновляется в течение двух дней, возможно, с оплатой расходов на подключение.

Если возникают финансовые трудности, рекомендуется сразу обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую организацию.

С 1 сентября Воронежское подразделение Росреестра начало мониторинг неиспользуемых земельных участков. Владельцев, которые не уделяют должного внимания своим владениям, будут уведомлять о необходимости принять меры.
На данный момент Росреестр реагирует на поступающие жалобы, однако в следующем году планируется организовать систематическое обследование всех участков.
Для определения, что земля не используется, установлены два критерия: если более половины территории заросло травой или накопился мусор, владелец должен предоставить объяснение. Эти правила распространяются и на земли в сельской местности.
Особое внимание будут уделять участкам, на которых находятся разрушенные или отсутствующие здания. Однако к восстановлению сооружений будет применяться более гибкий подход: на ремонт отводится 5 лет, на строительство частных домов — 7 лет. В случае выявления нарушений владельцу предоставляется год на устранение проблем. В противном случае он может быть оштрафован, размер штрафа зависит от кадастровой стоимости участка. Для физических лиц минимальный штраф составляет 20 тысяч рублей, для юридических лиц — от 400 тысяч рублей.
По завершении проверки информация будет передана в местные органы власти или Министерство имущественных и земельных отношений. Это может привести к судебным разбирательствам и проведению торгов, в результате которых будет принято решение о дальнейшей судьбе неиспользуемых земель.

С 1 сентября 2025 года в России на участках, принадлежащих садоводческим некоммерческим товариществам (СНТ), будет запрещено заниматься предпринимательской деятельностью.

Теперь дачники не смогут использовать свои участки для размещения хостелов, складов, мастерских и автосервисов. Это прямо запрещено новыми поправками в законодательстве.

Согласно документу, все постройки на территориях СНТ должны использоваться исключительно для личных нужд граждан. Торговля или оказание бытовых услуг на этих участках запрещены.

За нарушение правил предусмотрена административная ответственность. Кроме того, у местных властей появятся дополнительные основания для проведения проверок на участках.

Некоторые жители России могут рассчитывать на получение субсидии на оплату коммунальных услуг.
Право на льготу имеют граждане, чьи расходы на оплату коммунальных услуг превышают определённый процент от их дохода. Обычно этот порог составляет 22%. Однако в некоторых регионах страны он может быть ниже.
Например, в Москве он составляет всего 10%. Важно отметить, что для получения субсидии необходимо отсутствие судебной задолженности по оплате ЖКУ за последние три года.
Подать заявление на получение субсидии можно через портал «Госуслуги». Обычно рассмотрение заявки занимает до десяти рабочих дней.
Если подать заявление до 15-го числа месяца, субсидию могут начислить уже с текущего месяца. Субсидия предоставляется на полгода, и в случае необходимости её можно продлить по истечении этого срока.
С 1 марта 2026 года в России изменится дата предоставления квитанций на оплату ЖКУ. Вместо первого числа месяца они будут выдаваться до пятого числа включительно. Это изменение направлено на предотвращение возможных задержек с доставкой платёжных документов.

Собственники жилья, уклоняющиеся от оформления временной регистрации для квартиросъемщиков, могут быть оштрафованы на сумму до 7 тыс. рублей.
Каждый россиянин обязан зарегистрироваться по месту пребывания не позднее 90 дней с момента переезда. То есть, если жилье арендовано на срок свыше 90 дней, арендатор должен оформить временную регистрацию, а владелец не вправе препятствовать этому. В Москве и Санкт-Петербурге штраф для собственника составляет от 5 тыс. до 7 тыс. рублей, в других регионах — от 2 тыс. до 5 тыс. рублей (ст. 19.5.1 КоАП РФ).
Ответственность не наступает только в двух случаях: если проживают близкие родственники собственника или если арендаторы уже имеют постоянную регистрацию в том же регионе, где снимают жилье.
Арендаторы, проживающие без регистрации более 90 дней, также могут быть привлечены к ответственности. В Москве и Санкт-Петербурге штраф для них составляет от 3 тыс. до 5 тыс. рублей, в остальных регионах — от 2 тыс. до 3 тыс. рублей (ст. 19.15.2 КоАП РФ).
Временная регистрация не предоставляет права собственности на жилье, развеиваем опасения некоторых владельцев недвижимости.
Согласно действующему законодательству, все граждане обязаны иметь регистрацию: постоянную (по месту жительства) или временную (по месту пребывания). Постоянная регистрация оформляется по адресу основного проживания, и при его смене необходимо в течение семи дней подать документы для изменения прописки. Если гражданин находится не по месту постоянной регистрации дольше 90 дней, он обязан оформить временную регистрацию.

Если самовольные постройки не представляют угрозы и не создают помех для окружающих, их можно оставить. Это следует из решения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации.

В одном из судебных разбирательств рассматривался случай, когда жительница Краснодарского края получила разрешение на строительство двухэтажного жилого дома на своём участке, но начала возводить трёхэтажное здание, похожее на гостиницу. Администрация района обратилась в суд с иском.

Верховный суд установил, что при строительстве были соблюдены все технические регламенты, не было выявлено нарушений в области пожарной безопасности, санитарных норм и требований сейсмобезопасности.

Суд принял решение в пользу женщины. В подобных спорах, по мнению суда, необходимо учитывать требования безопасности и права третьих лиц. Кроме того, ничто не мешает изменить назначение земли с «для индивидуального жилищного строительства» на «для туристического обслуживания».

Индивидуальные жилые дома и другие постройки теперь нужно сразу же после строительства ставить на кадастровый учет, а также нужно регистрировать права на них. Эксплуатировать постройки можно только после их документального оформления.
Желающих построить свой дом защитят от риска потери денег - вступает в силу закон об использовании счетов эскроу при строительстве дома по договору подряда. Но эта опция остается добровольной - эскроу можно использовать, только если подрядчик и заказчик договорились об этом. Получить деньги подрядчик в этом случае сможет только после завершения строительства дома. Если не завершит - деньги вернутся заказчику.
Отделка квартир в новостройках теперь может соответствовать не техрегламентам, а собственному стандарту застройщика. А этот стандарт должен соответствовать минимальным требованиям Минстроя (среди предполагаемых параметров, например - запрет отклонения стен по вертикали более чем на 8 мм при высоте потолков до 3 метров).

При строительстве на дачных участках нужно учитывать нормы Градостроительного кодекса РФ и Федеральный закон № 217-ФЗ, а также своды правил СП 4.13130.2013 и СП 53.13330.2019.
На участке можно строить жилой или садовый дом, баню, сарай, гараж, летнюю кухню, душ, туалет и искусственный водоем.
Противопожарные расстояния:
* Между жилым домом и хозпостройками, а также между хозпостройками на одном участке — не нормируются.
* Между домом и границей участка — не менее трех метров.
* Между домами на соседних участках — не менее шести метров, между деревянными домами — 15 метров (можно уменьшить при повышении огнестойкости).
* При наличии противопожарных стен — расстояния не требуются.
Санитарные нормы:
* Баня, сарай, гараж — на расстоянии 1 метра от границ участка.
* Туалет — на расстоянии 1 метра от границ и 8 метров от дома и колодца.
* Искусственный водоем — на расстоянии 2 метров от границ.
При нарушениях соседи могут пожаловаться в местные органы или суд. В случае подтверждения нарушения собственник может быть обязан выплатить компенсацию и снести постройку.

Эскроу — это специальный банковский счет, предназначенный для снижения рисков при совершении какой-либо сделки. Деньги на нем заморожены, пока стороны не выполнят условия договора. С 1 июля 2019 г. применение эскроу-счета обязательно при покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Покупатель, который вносит деньги на эскроу-счет, называется депонентом, а получатель средств при выполнении условий сделки — бенефициаром. Банк, в котором открыт счет, именуют эскроу-агентом. Дольщик вносит деньги после регистрации ДДУ в Росреестре. Средства на счете замораживаются или депонируются до выполнения обязательств застройщиком по передаче квартиры. с 1 марта 2025 года вступил в силу закон, согласно которому использование счетов эскроу при возведении дома по договору подряда остаётся добровольным, но с определёнными требованиями.При покупке недвижимости на вторичном рынке деньги переводятся продавцу после официального заключения договора купли-продажи квартиры или дома.
Как происходит покупка через счет эскроу:
1. Выбор объекта недвижимости
Покупатель должен определиться, что он хочет купить — дом, квартиру или другой объект недвижимости, а также решить, первичный или вторичный рынок это будет.
2. Оформление договора на открытие счета
В заключении сделки участвуют три стороны — депонент, бенефициар и эскроу-агент.
3. Открытие счета эскроу в банке
Счет оформляется на имя покупателя или депонента.
4. Регистрация договора в Росреестре
Речь идет о договоре долевого участия (ДДУ), который заключается между застройщиком и дольщиком. Понадобятся паспорт, заявление и проект договора долевого участия, его должен предоставить застройщик. Также от него потребуются нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, доверенности и бухгалтерская отчетность.
5. Внесение средств на эскроу-счет в банке
После регистрации ДДУ в Росреестре покупатель вносит деньги за будущую недвижимость на счет эскроу. Если перед этим оформлялся аккредитив, средства переводятся с него.
6. Заморозка средств на счете
Ни застройщик, ни дольщик не имеют доступа к деньгам на эскроу-счете до той поры, пока договор не будет исполнен либо расторгнут.
7. Перечисление средств застройщику либо возврат покупателю
Если объект недвижимости успешно сдается в эксплуатацию, средства с эскроу-счета переводятся продавцу в полном объеме. Если застройщик не справляется с обязательствами, деньги возвращаются покупателю. При этом он имеет право взыскать неустойку за нарушение условий сделки.
Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, алгоритм немного меняется:
продавец и покупатель оформляют эскроу-счет в банке;
покупатель переводит на него средства;
деньги замораживаются до тех пор, пока Росреестр не зарегистрирует договор купли-продажи.
Плюсы эскроу-счета
Преимуществ у эскроу-счетов больше, чем недостатков. Перечислим главные:
- помогает безопасно провести расчеты между продавцом и покупателем жилья;
- дает гарантии получения денежных средств после выполнения работ для застройщика;
- покупатель имеет право вернуть деньги, если объект недвижимости не будет сдан;
- бесплатное обслуживание для дольщиков;
- счет эскроу нельзя арестовать, а денежные средства на нем — взыскать.
Минусы эскроу-счета
Несмотря на доказанную эффективность, у счетов эскроу есть недостатки, перечислим основные:
- сумма страхового возмещения по таким счетам не превышает 10 млн рублей. В случае банкротства банка покупатель рискует потерять часть средств, если объект недвижимости стоил больше;
- при затяжном строительстве сумма, хранящаяся на счете эскроу, может частично обесцениться из-за инфляции;
- не у всех банков есть лицензия для работы с эскроу-счетами.