Жилищный и земельный юрист в Воронеже

С 1 января 2026 года отменен мораторий на штрафы для застройщиков. Дольщики могут получать неустойку за просрочку сдачи жилья.

Неустойка рассчитывается по формуле: цена квартиры количество дней просрочки ключевая ставка ЦБ / 365. Например, при стоимости квартиры 10 млн рублей, задержке в 6 месяцев и ставке 16% неустойка составит 1,92 млн рублей.

Для взыскания неустойки нужно направить застройщику письменную претензию и, в случае отказа, подать иск в суд. В суде можно также потребовать штраф (половина от суммы), возмещение судебных издержек и компенсации морального вреда.

Не подписывайте соглашения о продлении сроков сдачи, иначе потеряете право на неустойку. Будьте внимательны при электронном подписании документов.

В России возможна ускоренная регистрация прав на недвижимость за один день. Для этого все документы должны быть поданы в полном объеме и оплачена госпошлина в двойном размере (п. 1.1 ст. 333.33 НК РФ).

Ускоренная регистрация доступна:

* Физическим лицам при ипотеке, купле-продаже или дарении квартиры в простой письменной форме (без публичных торгов).
* Юридическим лицам при ипотеке и регистрации недвижимости в простой письменной форме.

Документы можно подать через МФЦ или онлайн через портал госуслуг или сайт Росреестра.

Собственники квартир в России могут получить штраф за сильный запах краски из квартиры, повышенный шум и хранение стройматериалов в подъезде.

Поводы для проверок — жалобы соседей. Роспотребнадзор проверяет материалы, проветривание и условия эксплуатации жилья. Штраф за запах краски — от 500 до 1000 рублей.

Хранение вещей в подъезде может привести к штрафу от 5000 до 15000 рублей или предупреждению.

Перед покупкой квартиры важно проверить продавца на наличие финансовых проблем. Используйте открытые источники и запрашивайте необходимые документы.
1. Проверьте наличие исполнительных производств на сайте ФССП.
2. Изучите сведения о банкротстве в Едином федеральном реестре.
3. Запросите у продавца документы о статусе ИП, руководителя или участника компании.
4. Проверьте через Картотеку арбитражных дел наличие судебных споров и долгов.
Особое внимание уделите долгам в делах о банкротстве. Избегайте сделок с банкротами или лицами с заявлениями о банкротстве.
Тревожные сигналы:
Множественные непогашенные исполнительные производства.
Судебные разбирательства, где продавец — ответчик.
Недвижимость в залоге у третьих лиц.
Изучите историю объекта и предыдущих владельцев. Убедитесь в отсутствии неисполненных обязательств продавца, обременений на объекте и нотариального согласия супруга на продажу.
При обнаружении долгов тщательно взвесьте целесообразность покупки. В договоре зафиксируйте гарантии платежеспособности продавца, отсутствие обременений и обязательств. Расчеты лучше проводить безналично, указав реквизиты договора. Дополнительно проведите независимую оценку рыночной стоимости объекта.

Оформить прописку на даче можно только при условии, что дом признан жилым. В садовых домиках прописка не предусмотрена.

Местоположение дома — в СНТ или в деревне — не влияет на возможность прописки. Для этого нужно обратиться в МФЦ с необходимыми документами.

Если дом находится в СНТ, сначала нужно присвоить ему адрес. Для этого необходимо подать заявление в администрацию населенного пункта. Это можно сделать дистанционно через официальный сайт местного правительства.

Процесс присвоения адреса обычно проходит быстро, и уже через несколько дней можно получить необходимый адрес. После этого можно подавать документы на регистрацию в МФЦ.

Прописка в таком доме может быть как постоянной, так и временной.

Многие граждане оформляют постоянную прописку на даче, если продают городскую недвижимость, чтобы иметь возможность получать социальные выплаты. Без прописки это может быть затруднительно, так как придется обращаться в суд.

Покупка квартиры в новостройке — это всегда риск. Вот ключевые аспекты, которые помогут оценить надежность застройщика:

1. Репутация и опыт: Изучите предыдущие проекты компании, отзывы покупателей и пообщайтесь с собственниками. Важно, чтобы застройщик имел опыт работы в вашем регионе и не переходил из эконом-класса в премиум.
2. Финансовое состояние: Проверьте ИНН или ОГРН компании через выписку из ЕГРЮЛ. Убедитесь, что компания не в стадии ликвидации или банкротства, а руководитель не конкурсный управляющий. Коды ОКВЭД должны относиться к строительству.
3. Реалистичность сроков: Ориентируйтесь на дату передачи ключей в договоре долевого участия, а не на рекламу. Посетите строительную площадку, чтобы оценить прогресс.
4. Судебная и финансовая история: Проверьте наличие судебных споров на сайтах арбитражных судов. Регулярные суды с подрядчиками или банками могут указывать на проблемы.
5. Прозрачность сделки: Вся сумма должна идти на эскроу-счет сразу после оплаты. Внимательно изучите ДДУ на наличие скрытых штрафов, ограничений по неустойке и двусмысленных формулировок. Покажите договор юристу.

Покупка квартиры, ранее переданной по договору дарения, сопряжена с юридическими рисками. Договор дарения легче оспорить, чем договор купли-продажи, так как он безвозмездный и часто заключается внутри семьи.

В случае оспаривания дарения право собственности может быть аннулировано, а недвижимость возвращена дарителю или включена в конкурсную массу при его банкротстве. Это может произойти, даже если новый владелец добросовестен.

Оспаривание часто происходит по основаниям ГК РФ, включая недееспособность дарителя или притворный характер сделки. Финансовый управляющий может оспорить безвозмездные сделки, совершенные за 1−3 года до банкротства.

Для снижения рисков покупателю следует проверять историю объекта: обстоятельства дарения, финансовое положение дарителя, наличие семейных конфликтов и проблем со здоровьем. Особое внимание нужно уделять недавно заключенным договорам дарения, так как в первые годы после оформления выше вероятность судебных споров.

Российское законодательство предусматривает уплату НДФЛ при продаже недвижимости. Налог обязателен, если объект находился в собственности менее 5 лет (в особых случаях — менее 3 лет), а доход от продажи превысил расходы на приобретение. Если доход меньше расходов, налог не возникает, но требуется подать декларацию с подтверждающими документами.

Уплачивать налог и подавать декларацию не нужно, если жилье было в собственности более установленных сроков. Также освобождаются от налога семьи с двумя и более детьми, если они улучшают жилищные условия, приобретая жилье большей площади или кадастровой стоимости в течение года продажи или до 30 апреля следующего года.

Госдума приняла поправки в Налоговый кодекс, уточняющие условия применения налоговых льгот. Недвижимость должна находиться в собственности непрерывно для получения льготы. Льгота распространяется на семьи, у которых в собственности не более 50% доли в другом жилье с кадастровой стоимостью выше приобретаемого. Поправки учитывают детей, признанных судом недееспособными, и детей, родившихся до 30 апреля следующего года, при улучшении жилищных условий.

Имущественный вычет предоставляется при продаже и покупке недвижимости. Рассмотрим основные виды, условия и способы его получения.
1. Реализация недвижимости
При продаже недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет (в особых случаях — пяти лет), вычет составляет:
* до 1 млн руб. — для жилья, земли, дач;
* 250 000 руб. — для другой недвижимости.
Вычет уменьшает налогооблагаемую базу. Если продано несколько объектов, вычет применяется совокупно.
Вместо вычета можно уменьшить доход на затраты, включая маткапитал.
2. Покупка недвижимости
Вычет на покупку недвижимости предоставляется в размере фактически понесенных расходов, но не более 2 млн руб. (один раз в жизни). Вернуть можно НДФЛ, уплаченный за три последних года.
Вычет по процентам по ипотеке составляет до 3 млн руб. (для кредитов после 2014 года). Вернуть можно проценты за три предыдущих года или ежегодно.
Вычет не предоставляется при покупке у взаимозависимых лиц (кроме родственников супруга).
Как получить вычет у работодателя
Работодатели предоставляют вычет по затратам на покупку жилья и погашение процентов по ипотеке. Для этого нужно подать заявление, копии документов и уведомление от ФНС. Вычет начинается с месяца подачи документов.
Как получить вычет через ФНС
Через ФНС вычет можно получить по окончании года. Для этого нужно подать:
* декларацию 3-НДФЛ;
* документы, подтверждающие расходы (чеки, выписки, договоры);
* заявление о распределении вычета (при покупке в совместную собственность).
Для онлайн-заявления через личный кабинет налогоплательщика нужно:
1. Войти (через «Госуслуги», ФНС или электронную подпись).
2. Выбрать раздел «Вычеты».
3. Указать расходы и налоговый период.
4. Приложить сканы подтверждающих документов.
Некоторые вычеты можно получить в упрощенном порядке, подписав заявление, заполненное ФНС на основании данных о доходах и расходах.

Обычно отключение услуг возможно при задолженности, превышающей два месячных платежа. Расчёт ведётся по нормативам потребления (постановление №354). Даже при наличии счётчиков могут использоваться усреднённые показатели.

Приостанавливают подачу электроэнергии, горячей воды, газа и частично канализации. Однако отопление и холодное водоснабжение в многоквартирных домах отключать запрещено.

Сначала должнику направляют уведомление о погашении долга в течение 20 дней. При отсутствии оплаты может последовать повторное предупреждение за три дня до отключения. Отключение должно быть соразмерным долгу, а управляющая компания может предложить рассрочку.

Приостановка подачи ресурса не должна угрожать жизни и здоровью людей. После погашения долга или заключения соглашения о реструктуризации подача услуг возобновляется в течение двух дней, возможно, с оплатой расходов на подключение.

Если возникают финансовые трудности, рекомендуется сразу обратиться в управляющую или ресурсоснабжающую организацию.

Некоторые жители России могут рассчитывать на получение субсидии на оплату коммунальных услуг.
Право на льготу имеют граждане, чьи расходы на оплату коммунальных услуг превышают определённый процент от их дохода. Обычно этот порог составляет 22%. Однако в некоторых регионах страны он может быть ниже.
Например, в Москве он составляет всего 10%. Важно отметить, что для получения субсидии необходимо отсутствие судебной задолженности по оплате ЖКУ за последние три года.
Подать заявление на получение субсидии можно через портал «Госуслуги». Обычно рассмотрение заявки занимает до десяти рабочих дней.
Если подать заявление до 15-го числа месяца, субсидию могут начислить уже с текущего месяца. Субсидия предоставляется на полгода, и в случае необходимости её можно продлить по истечении этого срока.
С 1 марта 2026 года в России изменится дата предоставления квитанций на оплату ЖКУ. Вместо первого числа месяца они будут выдаваться до пятого числа включительно. Это изменение направлено на предотвращение возможных задержек с доставкой платёжных документов.

Собственники жилья, уклоняющиеся от оформления временной регистрации для квартиросъемщиков, могут быть оштрафованы на сумму до 7 тыс. рублей.
Каждый россиянин обязан зарегистрироваться по месту пребывания не позднее 90 дней с момента переезда. То есть, если жилье арендовано на срок свыше 90 дней, арендатор должен оформить временную регистрацию, а владелец не вправе препятствовать этому. В Москве и Санкт-Петербурге штраф для собственника составляет от 5 тыс. до 7 тыс. рублей, в других регионах — от 2 тыс. до 5 тыс. рублей (ст. 19.5.1 КоАП РФ).
Ответственность не наступает только в двух случаях: если проживают близкие родственники собственника или если арендаторы уже имеют постоянную регистрацию в том же регионе, где снимают жилье.
Арендаторы, проживающие без регистрации более 90 дней, также могут быть привлечены к ответственности. В Москве и Санкт-Петербурге штраф для них составляет от 3 тыс. до 5 тыс. рублей, в остальных регионах — от 2 тыс. до 3 тыс. рублей (ст. 19.15.2 КоАП РФ).
Временная регистрация не предоставляет права собственности на жилье, развеиваем опасения некоторых владельцев недвижимости.
Согласно действующему законодательству, все граждане обязаны иметь регистрацию: постоянную (по месту жительства) или временную (по месту пребывания). Постоянная регистрация оформляется по адресу основного проживания, и при его смене необходимо в течение семи дней подать документы для изменения прописки. Если гражданин находится не по месту постоянной регистрации дольше 90 дней, он обязан оформить временную регистрацию.

Индивидуальные жилые дома и другие постройки теперь нужно сразу же после строительства ставить на кадастровый учет, а также нужно регистрировать права на них. Эксплуатировать постройки можно только после их документального оформления.
Желающих построить свой дом защитят от риска потери денег - вступает в силу закон об использовании счетов эскроу при строительстве дома по договору подряда. Но эта опция остается добровольной - эскроу можно использовать, только если подрядчик и заказчик договорились об этом. Получить деньги подрядчик в этом случае сможет только после завершения строительства дома. Если не завершит - деньги вернутся заказчику.
Отделка квартир в новостройках теперь может соответствовать не техрегламентам, а собственному стандарту застройщика. А этот стандарт должен соответствовать минимальным требованиям Минстроя (среди предполагаемых параметров, например - запрет отклонения стен по вертикали более чем на 8 мм при высоте потолков до 3 метров).

Эскроу — это специальный банковский счет, предназначенный для снижения рисков при совершении какой-либо сделки. Деньги на нем заморожены, пока стороны не выполнят условия договора. С 1 июля 2019 г. применение эскроу-счета обязательно при покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Покупатель, который вносит деньги на эскроу-счет, называется депонентом, а получатель средств при выполнении условий сделки — бенефициаром. Банк, в котором открыт счет, именуют эскроу-агентом. Дольщик вносит деньги после регистрации ДДУ в Росреестре. Средства на счете замораживаются или депонируются до выполнения обязательств застройщиком по передаче квартиры. с 1 марта 2025 года вступил в силу закон, согласно которому использование счетов эскроу при возведении дома по договору подряда остаётся добровольным, но с определёнными требованиями.При покупке недвижимости на вторичном рынке деньги переводятся продавцу после официального заключения договора купли-продажи квартиры или дома.
Как происходит покупка через счет эскроу:
1. Выбор объекта недвижимости
Покупатель должен определиться, что он хочет купить — дом, квартиру или другой объект недвижимости, а также решить, первичный или вторичный рынок это будет.
2. Оформление договора на открытие счета
В заключении сделки участвуют три стороны — депонент, бенефициар и эскроу-агент.
3. Открытие счета эскроу в банке
Счет оформляется на имя покупателя или депонента.
4. Регистрация договора в Росреестре
Речь идет о договоре долевого участия (ДДУ), который заключается между застройщиком и дольщиком. Понадобятся паспорт, заявление и проект договора долевого участия, его должен предоставить застройщик. Также от него потребуются нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, доверенности и бухгалтерская отчетность.
5. Внесение средств на эскроу-счет в банке
После регистрации ДДУ в Росреестре покупатель вносит деньги за будущую недвижимость на счет эскроу. Если перед этим оформлялся аккредитив, средства переводятся с него.
6. Заморозка средств на счете
Ни застройщик, ни дольщик не имеют доступа к деньгам на эскроу-счете до той поры, пока договор не будет исполнен либо расторгнут.
7. Перечисление средств застройщику либо возврат покупателю
Если объект недвижимости успешно сдается в эксплуатацию, средства с эскроу-счета переводятся продавцу в полном объеме. Если застройщик не справляется с обязательствами, деньги возвращаются покупателю. При этом он имеет право взыскать неустойку за нарушение условий сделки.
Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, алгоритм немного меняется:
продавец и покупатель оформляют эскроу-счет в банке;
покупатель переводит на него средства;
деньги замораживаются до тех пор, пока Росреестр не зарегистрирует договор купли-продажи.
Плюсы эскроу-счета
Преимуществ у эскроу-счетов больше, чем недостатков. Перечислим главные:
- помогает безопасно провести расчеты между продавцом и покупателем жилья;
- дает гарантии получения денежных средств после выполнения работ для застройщика;
- покупатель имеет право вернуть деньги, если объект недвижимости не будет сдан;
- бесплатное обслуживание для дольщиков;
- счет эскроу нельзя арестовать, а денежные средства на нем — взыскать.
Минусы эскроу-счета
Несмотря на доказанную эффективность, у счетов эскроу есть недостатки, перечислим основные:
- сумма страхового возмещения по таким счетам не превышает 10 млн рублей. В случае банкротства банка покупатель рискует потерять часть средств, если объект недвижимости стоил больше;
- при затяжном строительстве сумма, хранящаяся на счете эскроу, может частично обесцениться из-за инфляции;
- не у всех банков есть лицензия для работы с эскроу-счетами.