Жилищное право

Индивидуальные жилые дома и другие постройки теперь нужно сразу же после строительства ставить на кадастровый учет, а также нужно регистрировать права на них. Эксплуатировать постройки можно только после их документального оформления.
Желающих построить свой дом защитят от риска потери денег - вступает в силу закон об использовании счетов эскроу при строительстве дома по договору подряда. Но эта опция остается добровольной - эскроу можно использовать, только если подрядчик и заказчик договорились об этом. Получить деньги подрядчик в этом случае сможет только после завершения строительства дома. Если не завершит - деньги вернутся заказчику.
Отделка квартир в новостройках теперь может соответствовать не техрегламентам, а собственному стандарту застройщика. А этот стандарт должен соответствовать минимальным требованиям Минстроя (среди предполагаемых параметров, например - запрет отклонения стен по вертикали более чем на 8 мм при высоте потолков до 3 метров).

Эскроу — это специальный банковский счет, предназначенный для снижения рисков при совершении какой-либо сделки. Деньги на нем заморожены, пока стороны не выполнят условия договора. С 1 июля 2019 г. применение эскроу-счета обязательно при покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Покупатель, который вносит деньги на эскроу-счет, называется депонентом, а получатель средств при выполнении условий сделки — бенефициаром. Банк, в котором открыт счет, именуют эскроу-агентом. Дольщик вносит деньги после регистрации ДДУ в Росреестре. Средства на счете замораживаются или депонируются до выполнения обязательств застройщиком по передаче квартиры. с 1 марта 2025 года вступил в силу закон, согласно которому использование счетов эскроу при возведении дома по договору подряда остаётся добровольным, но с определёнными требованиями.При покупке недвижимости на вторичном рынке деньги переводятся продавцу после официального заключения договора купли-продажи квартиры или дома.
Как происходит покупка через счет эскроу:
1. Выбор объекта недвижимости
Покупатель должен определиться, что он хочет купить — дом, квартиру или другой объект недвижимости, а также решить, первичный или вторичный рынок это будет.
2. Оформление договора на открытие счета
В заключении сделки участвуют три стороны — депонент, бенефициар и эскроу-агент.
3. Открытие счета эскроу в банке
Счет оформляется на имя покупателя или депонента.
4. Регистрация договора в Росреестре
Речь идет о договоре долевого участия (ДДУ), который заключается между застройщиком и дольщиком. Понадобятся паспорт, заявление и проект договора долевого участия, его должен предоставить застройщик. Также от него потребуются нотариально заверенные копии устава или учредительного договора, доверенности и бухгалтерская отчетность.
5. Внесение средств на эскроу-счет в банке
После регистрации ДДУ в Росреестре покупатель вносит деньги за будущую недвижимость на счет эскроу. Если перед этим оформлялся аккредитив, средства переводятся с него.
6. Заморозка средств на счете
Ни застройщик, ни дольщик не имеют доступа к деньгам на эскроу-счете до той поры, пока договор не будет исполнен либо расторгнут.
7. Перечисление средств застройщику либо возврат покупателю
Если объект недвижимости успешно сдается в эксплуатацию, средства с эскроу-счета переводятся продавцу в полном объеме. Если застройщик не справляется с обязательствами, деньги возвращаются покупателю. При этом он имеет право взыскать неустойку за нарушение условий сделки.
Если недвижимость приобретается на вторичном рынке, алгоритм немного меняется:
продавец и покупатель оформляют эскроу-счет в банке;
покупатель переводит на него средства;
деньги замораживаются до тех пор, пока Росреестр не зарегистрирует договор купли-продажи.
Плюсы эскроу-счета
Преимуществ у эскроу-счетов больше, чем недостатков. Перечислим главные:
- помогает безопасно провести расчеты между продавцом и покупателем жилья;
- дает гарантии получения денежных средств после выполнения работ для застройщика;
- покупатель имеет право вернуть деньги, если объект недвижимости не будет сдан;
- бесплатное обслуживание для дольщиков;
- счет эскроу нельзя арестовать, а денежные средства на нем — взыскать.
Минусы эскроу-счета
Несмотря на доказанную эффективность, у счетов эскроу есть недостатки, перечислим основные:
- сумма страхового возмещения по таким счетам не превышает 10 млн рублей. В случае банкротства банка покупатель рискует потерять часть средств, если объект недвижимости стоил больше;
- при затяжном строительстве сумма, хранящаяся на счете эскроу, может частично обесцениться из-за инфляции;
- не у всех банков есть лицензия для работы с эскроу-счетами.